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內容來自sina新聞

中小房企倒閉潮再現 土地出讓金斷崖式下跌





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??1月5日,《每日經濟新聞》獨傢報道瞭贛州出現首例房地產企業破產,欠債近20億元的新聞,在贛州房地產界引起瞭巨大的反響。



??據悉,破產的贛州長發置業有限公司(以下簡稱長發置業)和贛州銀信置業有限公司 (以下簡稱銀信置業)分別位於上猶縣和尋烏縣,兩傢公司的法定代表人曾長發目前已經被上猶警方控制。根據當地警方和法院的初步調查和審核,曾長發本人及名下兩傢房地產公司存在大量的民間融資現象。



??上猶本地房地產開發商廖傢偉(化名)向《每日經濟新聞》記者表示:“當地許多中小開發商依靠民間融資籌集資金。目前開發商遇到的最大困難就是資金問

題。”當下全國樓市處於深度回調,加上長發置業破產影響,上猶當地的房地產市場可謂一片蕭條,房地產商拿地的情緒一落千丈。



??《每日經濟

新聞》記者在上猶縣國土局得到的一份數據顯示,上猶縣2012年共出讓30宗土地(998.85畝),出讓金額14.2億元;2013年共出讓瞭30宗土

地(2712.21畝),出讓金額6億元,土地出讓單價同比大幅二胎房貸銀行缺錢急用哪裡借錢下降。“2014年的統計報告正交給領導審批,我隻能告訴你,很慘淡,1億元可能都不

到。”上猶縣國土局一位工作人員告訴記者。



??項目施工方已經全部撤離



??上猶縣是一個隻有30萬人口的小縣,無論是人口規模還是經濟總量,均在贛州19個縣區中排名靠後。2013年,上猶縣生產總值43.1億元,排在贛州市倒數第二位。



??1月8日,《每日經濟新聞》記者來到位於猶江大道登龍路的上猶商會大廈現場,這裡緊鄰上猶江畔,原本規劃是一個包括寫字樓、酒店和公寓等在內的綜合項目。目前,兩棟大樓的主體框架都已經建好,但是並未封頂,現場已無人員施工,施工方已經全部撤離。



??上猶商會大廈是長發置業開發的第二個樓盤,此前曾長發在上猶還開發過一個名為 “塞納河畔”的樓盤,因為容積率超標,被當地建設部門處以罰款。



??“如果不是因為塞納河畔容積率超標,就不會有上猶商會大廈這個項目。”廖傢偉告訴記者,長發置業開發塞納河畔有違規的現象,因此當地政府才要求長發置業接手上猶商會大廈,“這是工商聯的項目,通過瞭縣政府的會議紀要,都是內部銷售給下面的一些企業的。”



??“誰都想不到,曾長發把這個項目搞成這樣,民間高息融資,一房多賣,讓這些業主損失慘重。”廖傢偉頗為無奈地說,現在全縣乃至贛州的房地產業,都受到瞭

沖擊,“2014年房地產行情本來就不好,各地都有大量的存量房,現在出瞭這樣的事,現在誰還敢輕易出手買房?開發商積壓的房子越來越多。”



??為瞭考證上述說法,記者隨後以購房者的身份走訪瞭多傢樓盤。



??記者在一傢名為玉龍灣的樓盤銷售中心看到,整個銷售中心隻有四五名置業顧問,並無看房人員。在銷售中心內的一面墻壁上,張貼著銷售情況表,銷售價格均在

7000元~8000元/平方米。一位銷售人員告訴記者,玉龍灣項目在上猶屬於高端的樓盤,墻壁上是精裝房的銷售價格,2014年剛開盤時定下的價格,

“這個價格定高瞭,所以後來取消瞭,不做精裝房瞭,現在都是毛坯房,價格在每平方米四五千的樣子。”



??上述銷售人員也向記者坦言,現在的房子確實不好賣,特別是長發置業破產後,對上猶房地產有一定的影響。目前還在賣的住宅尚有200多套。記者在售樓處張貼的預售許可證上看到,取得預售許可的住宅在300套左右,開盤一年多,隻銷售瞭不到三分之一的住宅。



??隨後,記者又來到上猶另一傢名為旅遊文化城的銷售中心。這是一個總面積達30萬平方米的旅遊綜合體項目,銷售中心設在當地一傢小酒店的大堂,由於沒有人來看房,唯一的銷售人員懶洋洋地坐在門旁,玩著手機。



??上猶縣房管局一位吳姓副局長告訴《每日經濟新聞》記者,目前上猶縣大大小小的開發商有26傢。當記者提出想瞭解目前上猶縣房地產開發數量和存量房的相關

數據時,房管局辦公室人秘股副股長李平良表示,采訪他們需要經過當地宣傳部的允許。記者來到上猶縣委宣傳部,一位報道組長稱正常采訪,不需要經過宣傳部。



??當地房管局和宣傳部都不願正面接受媒體的采訪。隨後,記者通過電話采訪瞭上猶縣縣長餘業偉。餘業偉告訴記者,對於長發置業破產一事,其中的借款都是個人

與企業之間的關系,政府隻能是啟動司法程序,不好過多幹涉。他表示,上猶的房地產市場,整體上來說是非常健康的,這是個案,不僅僅發生在上猶,其他縣涉及

金額更多,“大部分上猶的房地產商經營非常良好。”



??部分中小開發商項目情況嚴峻



??上猶縣的房地產市場是否真的非常健康,經營非常良好呢?《每日經濟新聞》記者通過在當地的實地調查采訪發現,當地房地產市場部分項目確實面臨巨大的資金壓力以及滯銷的現狀,經營很不樂觀。



??“上猶縣的房地產開發商大部分是本地企業,鮮有外來企業,並且以中小型開發商為主。”文興路上某房地產企業的負責人告訴記者,除瞭曾長發的房地產公司破產之外,還有一些樓盤項目情況也很嚴峻,“甚至有些樓盤的老板都扛不住瞭,比如說天麓廣場,就已經轉手給他人瞭。”



??天麓廣場位於上猶縣新二中附近,是一個融商業、住宅於一體的綜合體項目。上述房地產負責人向記者介紹,天麓廣場是一位姓羅的開發商負責的項目,目前其因為資金鏈跟不上,已經無法再繼續下去,將股權轉讓給瞭別人。



??記者在天麓廣場現場看到,其沿街的商業店面大部分已經銷售出去瞭,有各式的業態都在正常營業,內部的商業部分則是大門緊鎖,尚無經營戶營業。



??天麓廣場銷售中心隻有兩位銷售人員,其中一位銷售人員對記者表示,之前的銷售情況她們並不清楚,目前在售的隻有商鋪,並且餘下的商鋪也處於暫停狀態,“原來是羅總在負責這個項目,現在是李總接手瞭,我們都是李總手下的人,剛剛來到這個項目。”



??在天麓廣場的項目部,也隻有兩個人在看守現場。一位看守人告訴記者,由於正處於交接的過程,所以項目已經全部停瞭下來,“我們也聯系不上老板,老板處於什麼狀態,我們也不太清楚。”



??據一位知情人介紹,天麓廣場原開發商是上猶本地人,實力並不雄厚,天麓廣場大部分已經竣工,但在最後關頭資金鏈跟不上瞭,被迫轉手,“目前接手的李老板也是上猶本地人,之前也在開發房地產,但是規模都不大。”



??“目前上猶縣的房地產開發商以中小型為主,甚至有些是幾個人合夥,拿下一塊地皮,然後就開發起房地產瞭。”廖傢偉告訴記者,除瞭極個別樓盤能超過十萬平方米以上,大部分樓盤的規模都是從幾千平方米到幾萬平方米。



??事實上,不僅僅是在縣城,進駐贛州市的大型開發商也並不多,上百傢房地產開發商,也以本地中小型開發商為主。



??此外,記者采訪瞭解到,目前贛州不論是大型地產商還是中小型房地產,都面臨著巨大的庫存壓力。一位來自浙江的房地產商告訴記者,目前贛州市的存量房達到

瞭1000萬平方米,去庫存壓力巨大。“興國、瑞金等贛州市下面一些縣市,庫存都達到瞭100多萬平方米,按照年銷售20多萬平方米計算,消化庫存需要四

五年時間。”



??贛州市房管局市場監管科一位負責人向記者表示,2014年的數據尚未統計出來,但是外界所傳的贛州住宅庫存1000萬平方

米並不屬實,“贛州新建住宅每年銷售在100萬~200萬平方米之間,目前庫存也就是兩三百萬平方米。外界所說的數字可能是把開發商已經拿到的地統計進來

瞭。”



??多傢開發商依賴民間高息融資



??2014年,不論是一線城市還是三四線城市的房企,均承受著量價齊跌的巨大壓力。



??最新數據顯示,2014年12月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10542元/平方米,連續第8個月下跌,環比下跌0.44%。



??“這時,往往中小企業飽受高庫存和資金壓力升級的雙重困難。”江西省社科院經濟研究所所長麻智輝認為,中小企業往往沒有能力在全國范圍內發展,更無法與

一線城市的大型房企爭食,“持續低迷的市場使得很多小型開發商無法獲得充足的現金流,因此民間房地產企業破產已經不是新鮮事。”



??對於曾長發旗下長發置業和銀信置業相繼破產,並欠下近20億元的債務,一位資深的房地產行業人士告訴記者,按照長發置業和銀信置業兩個樓盤的規模,即使一套房子沒賣,也不可能需要用這麼多的資金,“這裡面大部分負債為民間借貸,並且存在巨額資金去向不明的現象。”



??“曾長發通過民間借貸融資並非個案,幾乎大部分中小房地產需要通過民間融資。”廖傢偉告訴《每日經濟新聞》記者,本地中小型房地產企業並不受銀行青睞,

因此很難從銀行獲得貸款,“民間借貸的成本明顯高於銀行,中小型房企在開盤後,如果不能夠快速消化,成本還會越來越高。”



??當地融資的成本一般在月息2分至3分之間。記者拿到的長發置業兩份借款合同顯示,一份合同涉資550萬元,雙方約定的利息為2分;另一份合同涉資100萬元,利息3分,兩筆款項都是直接轉入瞭曾長發的個人賬戶。



??“從銀行貸款,財務成本隻有10%左右,而如果從民間融資,財務成本則要占到25%~30%之間。”贛州市一傢房地產公司總經理告訴記者,因此民間融資

的房地產企業開發成本要高於從銀行貸款的房企。“不過,如果這些房地產開發銷售順利,還是有一定利潤的,但是一旦出現高庫存,就危險瞭。”



??此前,贛州第一傢五星級酒店的開發商陳康博就在開發錦江公館樓盤時,民間融資數十億後崩盤,相繼被債權人告上法院。據知情人透露,目前陳康博旗下資產和債務業已被贛州市國資委接手。



??上猶土地出讓金斷崖式下跌



??贛州長發置業、銀信置業的相繼破產,或許隻是當前中小開發商的一個縮影。



??近日,由中國社會科學院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心共同發佈的《住房綠皮書:中國住房發展報告(2014-2015)》預測,2015年一、

二線城市房價或將繼續下滑,三四線城市房價將穩中有降,2016年下半年才能迎來復蘇。限購政策有望全面退出,未來一半以上的開發商或將轉行、消失。



??“房地產行業的持續走低,對於土地財政依賴程度較高的中小城市帶來的打擊較大。”江西省社科院經濟研究所所長麻智輝認為,這些城市必須要尋找到能夠接替房地產業的新型支柱產業。



??據路透社報道,德銀報告預測,2015年中國財政收入同比增幅可能僅有1%,為1981年以來的最低。該行預計地方政府收入將下降2%,為1994年以來首次下滑。報告稱,占到地方政府收入逾三分之一的土地出讓金收入或將下降20%。



??事實上,2014年,不少地方的土地出讓金已經出現大幅下降的趨勢瞭。《每日經濟新聞》記者在上猶縣國土局瞭解到,上猶縣最近三年的土地出讓金呈現斷崖

式下跌的態勢。2012年,全縣土地出讓30宗998.85畝,出讓金為14.2億元;2013年土地出讓30宗2712.41畝,成交價6億元。

2014年的數據尚未出爐,但一位工作人員表示,2014年成交不到1億元。



??廖傢偉告訴《每日經濟新聞》記者,據他所知,2014年上猶縣除瞭私人建房購買地皮,沒有一傢開發商拿地,大部分土地出讓流拍瞭。



??盡管接受記者采訪的開發商普遍表示不太樂觀,但是上猶縣縣長餘業偉向記者表示,當地房地產市場還是比較健康,隻是房地產在當地的經濟占比有所下降,“隨

著我們工業和三產服務業增幅的投入,在經濟中占比越來越重,同時房地產市場趨於理性,沒有前幾年那麼火爆,占比略有下降,這也是一個地方發展的戰略調

整。”





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-20/07585963091921516947574.shtml

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